QUESTION JURIDIQUE

Quel bail de location pour les libéraux

Sur le forum juridique, un internaute s'interroge sur la spécificité du bail de location d'un cabinet libéral. Un juriste du Sou Médical (groupe MACSF) y répond.

La question était la suivante : « J'ai décidé de m'installer comme infirmier libéral sur mon secteur. J'ai alors eu l'occasion de visiter un local qui, d'un point de vue des spécificités, correspond à ce qui est demandé par la législation (appartement de type F2 avec point d'eau, toilettes, salle d'attente). Ma question est en substance de savoir si la location de ce logement conventionné par le biais d'un bail d'habitation est autorisé sachant qu'il n'aura qu'un usage professionnel ou s'il existe un texte régissant le bail des infirmiers libéraux ? De plus, le local doit-il avoir obligatoirement un accès pour les personnes handicapé ?

question juridique macsf bail de location infirmier liberalVoici la réponse du juriste du SOU médical - MACSF

Il n'est pas interdit d'exercer une profession dans un local d'habitation. Par contre, dès l'instant où il ne sera qu'exercé une profession dans ce local, un bail professionnel devra être signé.

Les textes régissant les baux professionnels sont : l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 (texte d'ordre public qui doit impérativement être respecté et qui prime sur tout autre) ainsi que les dispositions du Code civil relative aux baux (dispositions non obligatoires qui peuvent être aménagées ou écartées par des clauses du bail).
Cependant, sur un plan juridique, le fait d'exercer une profession dans un local d'habitation est considéré comme un changement d'affectation ou une transformation de locaux.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants, dans toutes celles de la petite couronne (Seine Saint Denis, Val-de-Marne, Hauts deeine), avant toute transformation de local, une autorisation administrative préalable du maire est nécessaire (à Paris, Lyon, Marseille elle est donnée par le maire d'arrondissement).

Exercer dans un local d'habitation sans autorisation administrative quand elle est nécessaire est passible de sanctions pénales et l'établissement est susceptible d'être fermé car la mairie peut mettre en demeure le professionnel de restituer les lieux en usage d'habitation. Avoir l'autorisation du maire ne suffit pas.

En effet, si le local est dans une copropriété, il faut que son règlement autorise l'exercice d'une profession dans l'immeuble ou dans le local envisagé. Parfois le règlement de copropriété ne permet l'exercice d'une profession que dans certaines parties de l'immeuble ( locaux du rez-de-chassée par exemple). Parfois aussi, le règlement de copropriété impose une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Sans être obligatoire, il peut être nécessaire de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale si le règlement de copropriété est mal rédigé avant de se prémunir contre un contentieux futur.

La copropriété a même le pouvoir juridique de solliciter la nullité d'un bail professionnel lorsque le professionnel n'a pas reçu d'autorisation administrative préalable de transformer le local alors qu'il exerce dans une commune où celle-ci est nécessaire.

Enfin, dès l'instant où un local d'habitation fait l'objet d'un changement d'affectation et est utilisé à des fins professionnelles, depuis le 01 janvier 2011, en sa qualité d'établissement recevant du public, il doit respecter les règles et normes en matière d'accessibilité aux personnes handicapées. Des dérogations peuvent être cependant accordées par l'autorité administrative.
Pour savoir si le local est aux normes ou connaître les éventuels travaux nécessaires pour y parvenir, il faut s'adresser à la Commission de sécurité et d'accessibilité de la commune (en fonction de l'importance de celle-ci ) ou du département. Cette commission pourra aussi vous renseigner sur les démarches pour une demande de dérogation.
Le non respect des règles en matière d'accessibilité est passible de diverses sanctions pouvant être pénales et entraîner la fermeture de l'établissement.

Juriste Sou Médical - Groupe MACSF
« Attention, la réponse ci-jointe correspond à une analyse de la situation à la date de ce jour et ne peut préjuger d'éventuelles modifications législatives ou réglementaires .»

La question juridique du mois des professionnels de santé

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