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Messagepar AS 31 » 29 Juin 2013 10:27

La retraite est enfin devenue un sujet d’actualité. Mais selon moi il est trop tard pour sauver la retraite des salariés. Pour la Carpimko, c’est différent puisque vous avez probablement la moins bonne retraite de France (comparaison à revenu égal avec les autres caisses de retraite). Alors comment faire pour éviter la précarité et trouver la bonne solution ? :

L'assurance vie n’est pas une solution pour la retraite car elle est censée produire un capital et non un revenu. De plus, vous le verrez dès que j’aurai le temps de vous faire un comparatif chiffré des solutions retraite, l’assurance vie demande des efforts d’épargne considérables pour un résultat médiocre.

L'assurance vie en euro n'est plus rentable : un "bon" contrat qui rapporterait encore 4% brut (si vous en connaissez, dites-le nous car ce serait un vrai scoop) avec des frais de gestion à 0,5% puis la CSG à 15,5%, donnerait un rendement net à 2,96%.
Les multisupports : on peut y mettre des SICAV (c’est-à-dire placement en bourse, donc pour moi trop risquée aujourd’hui… je pourrais l’expliquer à ceux qui le souhaitent) mais aussi des SCPI (SCPI de rendement de type immobilier commercial) pour un rendement actuel entre 5 et 6 %, ou parfois des emprunts obligataires privés (de plus en plus rares).

La loi Madelin : je sais que je ne vais pas me faire beaucoup d’amis mais c’est probablement la pire solution pour la retraite.
L’argument principal du vendeur est l’avantage fiscal. Mais, quand je calcule, chez mes clients, l’avantage fiscal dont ils bénéficient, il est souvent ridiculement bas. Exemples :
Pour un revenu annuel de 40 000 € (je parle ici des revenus du foyer fiscal), sans enfant à charge, la réduction d’impôt annuelle maximum est de 636 €, ce qui correspond à un versement mensuel de 379 € brut, 326 € net avec l’avantage fiscal.
40 000 avec un enfant : idem
40 000 avec deux enfants : gain fiscal annuel maxi 276 € (versement mensuel brut 379, net 356)
60 000 sans enfant : gain fiscal annuel maxi 1 521 € (versement mensuel brut 795, net 669)
60 000 un enfant : gain fiscal annuel maxi 1 336 € (versement mensuel brut 795, net 684)
60 000 deux enfants : idem
60 000 trois enfants : gain fiscal annuel maxi 1 070 € (versement mensuel brut 795, net 706)
80 000 sans enfant : gain fiscal annuel maxi 4 363 € (versement mensuel brut 1 212, net 848)
80 000 un enfant : gain fiscal annuel maxi 2 987 € (versement mensuel brut 1 212, net 963)
80 000 deux enfants : gain fiscal annuel maxi 2 036 € (versement mensuel brut 1 212, net 1 042)
80 000 trois enfants : idem

Conclusion : l’avantage fiscal est souvent peu élevé ou, s’il est élevé, assez peu efficace, je m’explique : un gain fiscal annuel de 1 521 € coûte en Madelin 669 € par mois et 848 pour un gain de 4 363 €.
A titre de comparaison, sur les 9 ans de réduction d’impôt d’une loi Duflot en zone B1, il en coûte environ 200 € par mois (tous frais inclus, y compris taxe foncière) pour un gain fiscal annuel d’environ 2 000 € et 400 € mensuels pour 4 000 € d’économie d’impôt par an, tout cela avec un capital disponible avant la retraite (revente du logement).

Attention : si on vous propose un PERP, c’est encore moins efficace (ceux qui souhaitent une explication peuvent me poser la question en privé ou par mail en se rendant sur mon profil).

De plus, ce sont des produits « tunnel » (on ne peut pas en sortir) qui comportent certaines incertitudes (les assureurs pourront-ils honorer des niveaux de rentes acceptables sachant que l’espérance de vie continue à augmenter et que les compagnies d’assurance sont confrontées aux risques des marchés financiers).

Ils existent en trois versions : fonds en euro, réputé sans risque, mais aujourd’hui très peu rentable, donc demandant des efforts considérables pour construire un vrai complément de retraite, la version « multisupports » avec un choix de SICAV (bourse), donc comportant un risque de perte en capital et la version en points qui, en apparence offre la plus grande sécurité mais qui, dans les faits, est la version la plus opaque et la moins rentable (trop long à développer mais, pour ceux qui le souhaitent, je peux vous l’expliquer en privé ou, si vous êtes nombreux à me le demander, je ferai un post spécial).

Mon avis : quand on est au début du contrat, on peut effectivement orienter ses versements vers des SICAV et tant mieux si la bourse chute (pour la même somme tous les mois, vous acheter de moins en moins cher, donc vous en « stockez » de plus en plus et vous avez fait une très bonne opération le jour où cela remonte, si ça remonte un jour car nous tournons en rond depuis 2008 et nous pourrions finir par tomber). Par contre, il faut un peu de connaissances en la matière pour choisir les bonnes SICAV : éviter celles des banques et choisir des vrais gérants spécialisés (il existe de nombreux classements de SICAV sur internet et si vous voulez suivre cette voie, consacrez-y du temps). Pour ma part, depuis un certain temps, j’ai fait sortir mes clients des supports à risque pour les orienter vers des SCPI (comme Immorente ou ¨Participation Foncière par exemple, qui offrent à mon sens le meilleur compromis entre rendement et sécurité).

Donc un investissement mensuel régulier sur ce type de supports est très bien en début de contrat car il permet de lisser le risque dans le temps. Mais, je pense qu’il est sage de sécuriser régulièrement ses gains (quand il y en a) en basculant le capital en compte sur le support en euro, tout en continuant d’investir tous les mois sur des SICAV.
Mais n’y allez pas si vous n’êtes pas disposé à vous en occuper : il est en effet inutile de compter sur votre banquier ou sur votre assureur pour suivre votre portefeuille (il n’en a pas le temps et parfois pas les compétences).

Pour finir, il existe, sur certains contrats, des options d’arbitrages automatiques (sécurisation des gains ou sécurisation du capital en cas de baisse). Pour l’avoir déjà pratiqué, je trouve ce système assez imparfait : sur des marchés très « nerveux » comme c’est le cas depuis plusieurs années, on passe son temps à corriger des arbitrages incessants, jusqu’à se retrouver avec un résultat inverse de celui escompté.

Enfin, il faut savoir que la Loi Madelin date de 1994, le PERP de la loi Fillon de 2003 et donc que peu d’assureurs, de conseillers, de CGP, de clients ont un réel recul sur le sujet des rentes et de leur pérennité.
La question est de savoir comment vont se comporter les assureurs et leurs rentes dans le temps avec les départs massifs en retraite qui ne font que commencer (regardez la pyramide des âges de la population française, celle des médecins, celle des experts comptables…).

En résumé, avoir de l’argent bloqué jusqu’à la retraite, donnant un faible avantage fiscal, sans être sûr du niveau du complément de revenu que j’aurai au terme, complément de revenu sur lequel je vais payer des impôts : Bon courage pour ceux qui n’ont que cette solution pour leur retraite.

L’immobilier reste un bon placement en vue de la retraite : taux de crédit très bas, investissement « réel » (loger des locataires sera toujours d’actualité dans 20 ou 30 ans) alors que les produits financiers sont devenus pour moi des investissements « fictifs » (explications en privé possible), investissement qui offre un revenu qui augmente dans le temps, qui protège le conjoint en cas de décès avant la fin du crédit (grâce à l’assurance décès) et après (l’usufruit est réversible à 100 %), qui permet de disposer du capital (revente du bien) et qui transmet le patrimoine aux enfants (héritage).

Déjà, rien qu’ici, sans avoir fait de comparaison chiffrée, ça motive plus que la retraite en Madelin.

Trois solutions : acheter dans l’ancien, dans le neuf (loi Duflot) ou en location meublée (statut LMNP par exemple en EHPAD ou en étudiant).

Pour l’ancien : les meilleures affaires sont dans les centres villes des grandes villes sur des petites surfaces (T1 ou T2). Le moins cher se trouve évidemment dans les quartiers un peu délaissés ou très « populaires » et, même si le raisonnement se tient, il y a un risque de difficultés à revendre et parfois des surprises (impayés, dégradations, vices cachés et travaux non prévus …). Et, en zone étudiante, il faut accepter un fort turnover.

De plus, à long terme puisqu’il est ici question de retraite, l’inconvénient fiscal majeur d’un tel achat, c’est de se retrouver assez vite en situation de revenus fonciers (vous avez toujours votre crédit, mais, dès la 7ème ou 8ème année, plus assez d’intérêts déductibles pour être en déficit et vous payez donc des impôts sur un bien dont vous n’avez pas encore la jouissance et qui vous coûte toujours de l’argent… je donne des cours en privé pour ceux qui envisagent un tel investissement mais qui ont un doute ou besoin d’assistance).

Bref si on se contente de regarder la rentabilité locative brute, ça va, mais si on regarde le net (il faut enlever les impôts parasites que nous venons d’évoquer, les charges de copropriété parfois élevées dans l’ancien, les frais d’agence, les assurances, la taxe foncière et parfois les travaux), c’est beaucoup moins « sexy ». Mais pourquoi pas, surtout si vous êtes capable d’acheter « en ruine » et d’effectuer les travaux vous-même. ?

La loi Duflot : C’est acheter un logement neuf, le mettre en location au minimum pendant 9 ans, en respectant des plafonds (ressources des locataires et loyers suivant les zones) et bénéficier d’une réduction d’impôt (vraie ristourne sur l’impôt payé) de 18 % du montant de votre achat (frais inclus). Pour mes clients, je ne propose que des achats en zone B1 (grandes villes hors Paris et zones chères) ou en DOM pour des raisons objectives de demande locative, de solvabilité et de plafonnement (loyer et/ou prix au m²) que je ne vais pas développer ici (trop long) mais que je pourrais expliquer à ceux qui le souhaitent (y compris sur un post spécifique).

En clair, il faut acheter un vrai logement bien conçu et bien situé (et non un prix de logement pour défiscaliser un montant d’impôt), de façon à pouvoir revendre dans de bonnes conditions, ou être capable de le garder au-delà des 9 ans de location minimum imposés par la loi (car le budget n’est plus le même au-delà de cette limite).
Pour ma part, quand je réalise une étude en loi Duflot, puisqu’il faut bien faire des hypothèses, je suppose une revente au prix d’achat (vérifiez ce critère pour mesurer le rendement de l’opération, car souvent, les études que l’on vous remet supposent une revalorisation de la valeur du bien dans le temps, ce qui est loin d’être garanti vus les prix d’aujourd’hui).

Grave omission de ma part : je parle d’immobilier et j’ai oublié les SCPI. En effet, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier, un peu comme une sicav pour la bourse) constituent une alternative intéressante par leur rentabilité, à condition d’être sélectif, car il en existe beaucoup et les très bonnes ne sont pas légions. De plus certaines ont un marché secondaire (quand il faut revendre) très étroits voire inexistant. Pour ma part, je recommande des investissements basés sur de l’immobilier commercial (bureaux, commerces …) dont le rendement locatif se situe grosso modo entre 5 et 6 %.

On peut acquérir des parts en achetant cash mais aussi à crédit. Inconvénient : comme pour l’immobilier ancien, se retrouver encore en revenus fonciers et voir l’impôt diminuer la rentabilité de l’investissement. Avantage : il n’y a pas les « frais de gestion » (frais d’agence, charges de copropriété, taxe foncière et assurances) de l’immobilier en direct.


L’investissement en location meublée (LMNP) est probablement le meilleur pour la retraite. Pour ma part, je ne travaille pas avec des produits neufs (achats sur plans de produits devenus chers et donc moins rentables, livrés un à deux ans plus tard, donc avec des intérêts intercalaires assez conséquents à payer sur le crédit). Les produits que j’utilise sont déjà en exploitation (on peut même aller vois sur place).

Les « supports » : résidences de tourisme, résidences d’affaires (appart’hotel, appart’city, adaggio…), résidences étudiantes et résidences senior (y compris EHPAD).

Le principe :
Sécurité : En LMNP, le bail est commercial (plus protecteur qu’un bail d’habitation). C’est la société qui gère la résidence qui est votre locataire et qui s’engage au versement du loyer.

Moins de charges : Il n’y a donc plus de frais d’agence, ni d’assurance loyers impayés. Economie : De 10 % à 12 % des loyers.

La plupart des réparations courantes sont payées par le gestionnaire. En bail « classique », les frais et charges représentent environ 20 % des loyers. Ici, ils se situent entre 0 % (certains EHPAD) et 5 %.

Pérennité : Le bâtiment est mieux entretenu qu’en location classique, car il est de l'intérêt de l'exploitant d’avoir un établissement propre et bien tenu vis-à-vis de sa clientèle.

Rentabilité : Le LMNP ancien par rapport au neuf est moins cher, est livré tout de suite (donc pas ’intérêts intercalaires de crédit à payer pendant 1 ou 2 ans le temps de la construction), sa rentabilité est donc meilleure

Fiscalité imbattable pour la retraite : comme en location classique, on déduit les charges, les intérêts d’emprunt … mais aussi l’amortissement du logement acheté. Ainsi, contrairement à l’immobilier classique (où les loyers sont vite imposables quand il n'y a plus assez d'intérêts à déduire), ici les loyers sont nets d’impôts pendant toute la durée du crédit et le restent parfois encore quelques années après la fin du crédit.
Puis, quand il n'y a plus d'amortissement déductible, on peut opter pour le régime micro BIC et bénéficier d'un abattement fiscal de 50 % jusqu'à 32 600 € de loyers annuels (en revenus fonciers, c'est seulement 30 % jusqu'à 15 000 € pour le régime micro foncier de la location classique).

La revente : vous vendez un bien livré tout de suite, bénéficiant d'un rendement net supérieur à la moyenne et d'une fiscalité incomparable (le nouvel acquéreur bénéficie à nouveau pleinement de l'amortissement).


Pour finir, vous pourriez être tenté de me demander : que se passerait-il en cas de krach immobilier ? Le LMNP/LMP étant un produit de rendement, il se vend par rapport à sa rentabilité locative, pas par rapport à sa valeur intrinsèque. Or je constate que le prix payé par mon client est souvent (attention aux pièges des rendements trop élevés, cela peut cacher, par exemple, la faiblesse de l’exploitant) inférieur au prix qu’il aurait payé le même bien s’il avait dû l’acheter en direct (hors cadre LMNP/LMP). L’investissement en EHPAD implique un raisonnement différent : si vous regardez le prix au m² d’une chambre, c’est très cher, mais si vous regardez la sécurité offerte par le bail, la sécurité offerte par l’exploitant et la sécurité offerte par le « marché » de la dépendance, c’est un très bon investissement pour la retraite.

De plus, en cas de crise immobilière, tant que mon locataire (la société qui gère la résidence) est en bonne santé, mon loyer est payé et mon patrimoine protégé. A moi de bien guider mon client.
Contrairement aux apparences, je ne suis pas aide soignant ! Je suis depuis 22 ans dans le conseil en protection sociale et les initiales de ma société sont AS 31... confusion involontaire!
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Messagepar AS 31 » 30 Juin 2013 09:55

J'ai un peu de temps pour être plus précis avec un comparatif chiffré.

Mes hypothèses :

Couple marié de 45 ans, partant en retraite à 65 ans et ayant un revenu annuel de 50 000 € (Taux marginal d’imposition 14 %)

Pour l’épargne : Hypothèse de rendement 4 % brut moins 0,5% de frais de gestion annuels, frais sur versements 2 %

SCPI : rendement annuel net 5 %, frais d'acquisition 7 %, revalorisation annuelle des revenus (loyers) 1,5 %

Immobilier ancien : achat pour 133 600 €, frais d’acquisition inclus, loyer mensuel 500 €, taxe foncière annuelle 500 €, frais de gestion (agence immobilière) 7 %, charges mensuelles et assurances 75 €. Ce n'est pas un investissement théorique puisque c'est un appartement qu'un agent immobilier a proposé à l'un de mes clients récemment.

LMNP : EHPAD en région parisienne, achat 131 731 € frais inclus, loyer HT 480 € mensuel, charges 0 €, taxe foncière annuelle 190 €, revalorisation annuelle des loyers 1,5 % (minimum garanti par le bail). Toujours pas un exemple théorique, puisque c'est un investissement que j'ai "en stock" actuellement.

Précision : seuls les Madelin (pour les travailleurs non salariés) et PERP sortent sous forme de rente, les revenus tirés de l’assurance vie sont seulement les intérêts, à la fois pour éviter de consommer tout le capital en cas de grande longévité et pour que cela soit comparable à de l’immobilier, qui lui, produit des revenus (loyers) tout en gardant le capital disponible (revente du bien) et transmet un patrimoine aux héritiers. J’ai calé volontairement les versements de l’épargne déductible (Madelin et PERP) au plafond afin de maximiser l’avantage fiscal.

Crédit sur 20 ans au taux de 3,5 % (on peut trouver mieux mais c'est volontaire) plus 0,40 % d'ADI (je peux mieux faire avec une délégation d'assurance).

RESULTATS :


LMNP : coût mensuel 250 €, coût total 60 000 €, revenu au terme 650

Assurance vie : coût mensuel 680 €, coût total 163 200 €, revenu au terme 650

PERP : coût mensuel 358 €, coût total 85 920 €, revenu au terme 460

Madelin : coût mensuel 505 €, coût total 121 200 €, revenu au terme 650

SCPI : coût mensuel 260 €, coût total 62 400 €, revenu au terme 560

Immobilier ancien : coût mensuel 420 €, coût total 100 800 €, revenu au terme 520


Pour que la comparaison soit plus facile, je vais faire en sorte qu'elles donnent le même complément de retraite, c'est-à-dire 650 € par mois :

LMNP : coût mensuel 250 €, coût total 60 000 €, revenu au terme 650

Assurance vie : coût mensuel 680 €, coût total 163 200 €, revenu au terme 650

PERP : coût mensuel 505 €, coût total 121 200 €, revenu au terme 650

Madelin : coût mensuel 505 €, coût total 121 200 €, revenu au terme 650

SCPI : coût mensuel 302 €, coût total 72 480 €, revenu au terme 650

Immobilier ancien : coût mensuel 525 €, coût total 126 800 €, revenu au terme 650


Pour conclure, il faut savoir que j'ai été plutôt "sympa' pour le calcul de la rente en loi Madelin (hypothèse optimiste) et que le résultat risque de décevoir beaucoup de monde (en 22 ans de carrière, presque tous les professionnels libéraux que j'ai rencontré ont une retraite en loi Madelin), je m'explique :

On peut se mettre d'accord sur le fait qu'un assureur ne peut vous donner que ce qu'il a. Or, comme beaucoup de détenteurs d'un contrat Madelin commencent à partir en retraite (voir pyramide des âges de la France ici : http://retraiteetpatrimoine.fr/resource ... n+2010.pdf, la pyramide des âges des médecins ici : http://retraiteetpatrimoine.fr/17.html, la pyramide des âges des experts comptables ici : http://retraiteetpatrimoine.fr/resource ... s_ages.JPG ...) je pense que cela ne va pas se passer comme on vous le fait croire.
Je pense également que je ne vous apprend rien si je vous dis que l'espérance de vie continue à augmenter.

Comment est calculée une rente ? : il y a un "pot commun" (c'est le contrat Madelin) qui est alimenté par des clients. Ce pot commun, l'assureur le place sur les marchés financiers pour qu'il "fasse des petits" (et avec les taux actuels, il en fait de moins en moins). Pendant ce temps, certains clients commencent à partir en retraite et demandent donc à toucher une rente. Donc, non seulement ceux-là ne versent plus au pot commun, mais ils en retirent régulièrement du pot commun et ce, jusqu'à la fin de leur vie. Et justement, entre le moment où on leur a fait souscrire leur contrat et celui où ils partent en retraite, leur espérance de vie a augmenté.

Donc l'assureur est confronté à un problème : il va devoir verser à des clients de plus en plus nombreux, un revenu à vie sur une durée qu'il ne connait pas et qui s'allonge. Et comme il ne peut donner que ce qu'il a (c'est-à-dire ce qui reste dans le pot commun), il a absolument besoin que le pot commun continue à être alimenter régulièrement par de nouveau clients (c'est-à-dire vous) pour tenir les rentes qu'il avait promises. Sinon... voir l'affaire Madoff pour les connaisseurs.
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Messagepar AS 31 » 12 Juil 2013 06:51

Puisque vous êtes sans cesse appelé(e)s pour soit une retraite en loi Madelin (j'y reviendrais car, pour moi, c'est la plus belle "bêtise" à faire pour la retraite) soit pour un investissement immobilier "défiscalisant", je reviens rapidement sur l'investissement D... D... Duflot (j'ai toujours du mal à prononcer ou à écrire les noms des gens qui n'ont d'autres convictions que l'évolution de leur carrière) car tout le monde a un "avis" sur le sujet mais personne ne développe (mis à part quand l'avis est épidermique).

Je prends un exemple existant :

Un T3 livré (il n'en reste qu'un, je vous rassure) à Toulouse (j'ai dit Toulouse, pas Pinsaguel pour les fans des chevaliers du fiel et pour une fois, pas dans une ZAC) de 190 000 €

Les données : loyer 629 €, frais d'agence 7%, assurances 338 €, charges de copro 600 €, taxe foncière 800 €.

Les résultats :
Coût moyen mensuel pendant les 9 premières années 378 €
Coût moyen mensuel sur 20 ans 576 €

Raison : à partir de la dixième année, non seulement il n'y a plus de réduction d'impôt mais, comme le taux de crédit est bas, on passe vite de "déficit foncier" à "revenu foncier" et on reperd donc une partie du gain fiscal des 9 premières années.

Bonne journée.
Patrick
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Messagepar lazovi » 12 Juil 2013 14:36

pas un peu le sentiment de causer tout seul ? :roll:
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Messagepar AS 31 » 13 Juil 2013 07:39

Peu importe... quel est le sens de votre remarque ?
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Messagepar dezolga147 » 18 Fév 2019 16:19

Le contrat d’assurance-vie est un des produits-phares quand il s’agit de préparer sa retraite. En effet, ce type d’offre couvre une large palette d’avantages et vous permettra de constituer une épargne au fil de votre vie.
Le principe est le suivant : tout au long de la vie du contrat, le souscripteur ne retire pas de bénéfice. En effet, les intérêts sont investis, fructifient et viennent s’ajouter au capital de départ.
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Messagepar Pel84 » 19 Déc 2020 08:31

Bonjour êtes vous toujours là ? Je vois que vos messages datent de 2013 mais je trouve vos messages très pertinents sur l’épargne retraite. Et j’ai besoin de conseils !
Cordialement
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Messagepar Karlyte » 25 Déc 2020 12:16

De 2013 certes, mais ça reste d'actualité, rien a changé.
Intéressant à lire.
La lmnp concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.
Quand je suis monté en Belgique pour ma formation, j'ai été en colocation. Nous étions 4 dans une maison de 85 m2, maison ancienne retapée par un particulier, bien agencée, meublée pour l'occasion (4 loyers de 360 euros mensuels). … ça peu donner des idées !
(\__/) Diplômé de juin 2018 IH
(_'.'_) de ITHEO Jeanne-d 'Arc - Tournai (Bel).
(")_(") Remplaçant libéral en Fr. (mars 2020).
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Messagepar Pauline Gvn » 21 Fév 2021 15:43

Bonjour à tous !

Je remarque les questions que vous vous posez concernant vos droits à la retraite.. Il est en effet, difficile d'y voir clair, entre votre régime obligatoire, la loi Madelin, loi Fillon, la loi de finance 2021 qui plafonnent vos indemnités journalières, ...

Je suis spécialiste de la protection financière des personnes auprès du groupe AXA et propose de réaliser avec vous, et gratuitement un bilan complet de votre situation actuelle. Celui ci permettra de mettre en évidence les carences, et de vérifier que vos actifs sont bien en adéquation avec vos objectifs personnels ou patrimoniaux. Je peux vous accompagner dans les domaines de la Prévoyance, la Santé, la Retraite et l'Epargne.

N'hésitez pas à me contacter pour que nous puissions réaliser cette étude ensemble.

Cordialement,

Pauline Gauvain,
Agent Général AXA Prévoyance et Patrimoine
06.99.79.76.56
pauline.gauvain.a2p@axa.fr
Pauline Gvn
 
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